מה הרקע שלכם בתחום ההשקעות?
אנחנו, עמית והגר, זוג נשוי, הורים לחמישה, משקיעים פרטיים שמחפשים כל הזמן אחרי השקעות פאסיביות שיגדילו לנו את ההון ואת התזרים השוטף תוך מזעור מירבי של הסיכונים הכרוכים בהשקעות.
אנחנו עושים את זה לביתנו כבר 11 שנים ומשתפים אנשים נוספים בידע ובניסיון שלנו מתוך רצון כן לסייע לאחרים לשפר את מצבם והתנהלותם הכלכלית.
למה דווקא עכשיו החלטתם להשקיע בנדל"ן למגורים בישראל?
אנחנו חוקרים את שוק הנדלן בישראל כל הזמן, המון שנים הוא היה לנו יקר ולא אטרקטיבי ולכן לא פעלנו בו.
באפריל 2022 החל להסתמן שינוי בשוק שהביא עימו אחרי שנה וחצי, לקראת סוף 2023, חלון הזדמנויות שלדעתנו ישאר פתוח לעוד זמן קצר בלבד.
תנו לנו קצת רקע על שוק הנדל"ן בישראל בשנים האחרונות?
מגמת עליית מחירי הנדלן למגורים החלה אי שם ב-2008 וטיפסה ללא הפסקה עד אפריל 2022.
14 שנים של עליית מחירים זה סייקל מאוד ארוך אבל כל סייקל לא נמשך לנצח.
הגרף שינה כיוון בעיקר הודות להעלאות הריבית של בנק ישראל שהפכו מהר מאוד את הכסף ליקר ואת המינוף הטמון בנדל"ן לבעייתי יותר.
איך זה השפיע על משקיעים?
משקיעים לא אוהבים סביבת ריבית גבוהה, שלא הפסיקה לעלות במשך יותר משנה, וגם רוכשי דיור למגורים לא אוהבים לשלם יותר על המשכנתאות שלהם.
הם יעדיפו לרוב לחכות עם רכישת הדירה לתנאי שוק טובים יותר.
הביקוש שנעצר (בעיקר בגלל העלאת הריבית) עצר גם את עליית המחירים ובחודשים האחרונים של 2023 העצירה הפכה לירידה של מחירים.
גם רעידת האדמה שהתחוללה כאן סביב הרפורמה המשפטית הפכה את חוסר היציבות הפוליטית לכזאת שפגעה ברצון ובנכונות של אנשים לרכוש נכסי נדל"ן.
חוסר יציבות ואי וודאות מרחיקים משקיעים, אנחנו תמיד נחפש הזדמנויות השקעה בשוק קפוא או בשוק יורד.
אילו תנאי מאקרו נפוצים היום בשוק הנדל"ן בישראל שכדאי להכיר?
1. חוסר קבוע וכרוני של כ-60 אלף דירות בישראל בשנה.
2. גידול אוכלוסיה מהגבוהים בעולם 2% בשנה.
3. גידול בזוגות המתגרשים – לא נעים אבל מגדיל את הביקוש לדירות מגורים.
4.תרבות שורשית ועמוקה של קניית דירה למגורים (שמתדלקת ביקושים).
5. ירידה משמעותית של התחלות בניה.
6. עליה בהשקעות רוב הגופים המוסדיים בארץ בחברות נדלן בישראל במיוחד בחודשים האחרונים (גופים מוסדיים לא סתם מגדילים החזקות בסקטורים מסויימים).
איך משפיע ה-7.10 על שוק הנדל"ן בישראל?
המגמות התחדדו יותר!
גלי האנטישמיות חסרי התקדים מייצרים ביקושים של יהדות העולם לרכוש נכסים בישראל למגורים או כהשקעה ליום סגריר.
חלק מ-130 אלף המפונים מהדרום ומהצפון בוחרים לא לחזור לקוי העימות ויחפשו מגורים במרכז, מהלך זה ייצור לחץ על הנדלן שלא "היה בתוכנית".
עולה הדרישה המינימליסטית למגורים עם ממ"דים תקינים – דבר שיגדיל ביקוש לנדל"ן שאותו אנחנו מחפשים (חדש, יזמי, מהקבלן).
מהן התובנות למשקיעים מכל המגמות שציינתם?
כל אלה מייצרים ביקוש כבוש על הנדל"ן למגורים בישראל שהולך ונמתח ככל שעובר הזמן, היפוך המגמה הוא רק עניין של זמן.
אז בשוק קפוא/יורד עם מוצר שיש לו ביקוש קשיח מאוד והבנה טובה שתנאי המאקרו בישראל תומכים בהמשך הביקושים ומגמת עליות המחירים, כדאי לחפש גם את ההזדמנות הפיננסית באפיק זה.
לאיזה כיוון הלכתם בהשקעות שלכם?
אנחנו מאמינים שבשביל למקסם את ההשקעות עבורנו צריך להגיע לעסקאות עם שחקנים חזקים בתנאים שרוב הציבור לא יוכל להגיע אליהן לבדו.
חיפשנו גורם שמתמחה בתחום, שמכיר היטב את השוק, שבחן הרבה מאוד עסקאות ומסוגל לפעול בעוצמה מול חברות נדל"ן מובילות במשק.
גורם כזה יידע לחלץ תנאים טובים מאיתנו לעסקאות מסוג זה ואנחנו נסתייע בו.
מהם שלושת מעגלי ההגנה שאתם מחפשים בהשקעה?
מיקום – ההיגיון שלנו אומר נחפש נדל"ן להשקעה בגוש דן ו/או בגבולות גדרה-חדרה.
יזם – חשוב שיהיה חברה בורסאית שקופה עם טראק רקורד עשיר ומגוון ו"קבלות" לאורך שנים, שהמינוף שלה לא יהיה גבוה, עם מלאי דירות לא גדול מדיי, ללא מימון כנגד קרקעות (שכבר נרכשו לפני מרץ 2022) ושאינה נסמכת על כוח עבודה המבוסס על פלסטינאים.
תנאי רכישה – כאן נצפה להשיג פרויקט אחרי היתר או ממש סמוך לקבלתו, הנחה משמעותית ממחיר השוק לאותן דירות, תנאי תשלום משופרים כדוגמת 15% מקדמה ברכישה והשלמה בעת המסירה של הדירה, פטור מלא ממדד תשומות הבניה, אפשרות לממש את הנכס לפני השלמת העסקה ועוד פטורים ו"סוכריות" מעלויות נלוות.
כששלושת המעגלים – מיקום, יזם ותנאי רכישה מתחברים נלך לבחון לעומק את ההשקעה!
אילו השקעות נדל"ן ביצעתם בעצמכם לאחרונה?
כיוון שאנחנו מאוד מאמינים בנתונים שהצגנו כאן ועל אף המלחמה המטורפת שאולי רק עכשיו, בינואר 2025 הולכת לקראת סיום, קנינו ברבעון האחרון של 2023 ובמהלך 2024 בתנאים האלה ובמציאות הזאת 3 דירות להשקעה (ברמת גן, ברמת השרון ובחדרה) וממש בדצמבר 2024 רכשנו גם קרקע בהוד השרון שצפויה להיות מופשרת לבניה.
בשנת 2024, תוך כדי מלחמה נוראית וסביבת ריבית גבוהה, עלו מחירי הדיור ב-8% (תחשבו מהי התשואה על 15% ההון העצמי שלנו בעסקאות שעשינו….)
מה הצפי שלכם לשנת 2025?
שנת 2025 עומדת להיפתח בסבירות גבוהה עם סיום המלחמה, הפניית הרבה מאוד תקציבים לפיתוח ושיקום, תמיכה חסרת תקדים של ארה"ב, שינויים גיאופוליטיים שיכולים להפוך את ישראל למקום עוד יותר אטרקטיבי למשקיעי חוץ, עם 1 טריליון ש"ח נזילים בפקדונות אצל הציבור בארץ, עם ירידה משמעותית ברמות אי הוודאות – הכללית והאישית, עם ביקושים הולכים וגדלים למוצר הקרוי "נדל"ן בישראל" ועם DNA מקומי שמאיץ באנשים לקנות דירה למגורים בבעלות.
רוב מוחץ של הגורמים המעורבים בנדל"ן בישראל אשר אנחנו קוראים, שומעים ועוקבים אחריו, מתבטא וטוען שמחירי הנדלן ימשיכו לעלות בשנים הקרובות ואנחנו, על אף שניסינו גם לעמת את עצמנו עם התיזה הזאת עוד בימי ערפל המלחמה, הבנו שמירב הסיכויים שנדל"ן למגורים בישראל הוא סחורה חמה להשקעה ולכן רכשנו לא מעט ממנו.
מהן הטבות המס המשמעותיות ברכישת דירה ראשונה?
רכישת דירה ראשונה בישראל מזכה גם בהטבות מס משמעותיות – מס הרכישה מתחיל להיות מחושב רק מעל 2 מיליון ש"ח ובנוסף, בעלי דירה יחידה שיחזיקו בה 18 חודש ממועד מסירתה על ידי היזם וימכרו אותה רק לאחר מכן, יהנו מפטור מלא ממס שבח על הרווחים שנוצרו מדירה זאת. הפטור הזה, 25% מהרווח על הדירה, יכול להסתכם במאות אלפי שקלים.
זה עוד לא הסוף!
דירה ראשונה עם פטור מיסויי שהוזכר כאן יכולה להיות רשומה על כל בן משפחה שעבר את גיל 18.
אם יש לכם בגירים בבית שאתם והם חוששים מהמשך הדהירה של רכבת מחירי הנדל"ן ואתם רוצים לגדר את השלכות עליית המחירים הזאת ולנצל תנאים פיננסים חריגים לטובה שעדיין קיימים בשוק (ולדעתנו יתפוגגו במרוצת השנה) אנחנו מזמינים אתכם להתרשם באתר שלנו מהזדמנויות ההשקעה בישראל בתנאים המיוחדים שהזכרנו כאן בראיון.
בהצלחה!
הטבות בלעדיות לקוראי mooly מעמית והגר
סודות הנדל"ן בישראל
קורס דיגיטלי בשווי 57 ש"ח ללא עלות.
הזדמנויות השקעה
הזדמנות לבחון השקעות שנמצאות אצלנו שיכולות להתאים לכם, או לילדים שלכם.
הירשמו עכשיו לקבלת ההטבות
